Mietspiegel werden rechtssicherer

Anhand von Mietspiegeln können Vermieter Mieterhöhungen begründen - und Mieter können mit ihrer Hilfe überprüfen, ob diese berechtigt sind. Mietspiegel müssen deshalb den Wohnungsmarkt realistisch abbilden. Dies ist derzeit nicht immer so. Um hier mehr Rechtssicherheit zu erreichen, hat das Kabinett Mindestanforderungen beschlossen.

Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen Vermietern zur Begründung von Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Miete bei Wiedervermietung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse.

In letzter Zeit werden qualifizierte Mietspiegel jedoch öfter gerichtlich angezweifelt - etwa wenn Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden sind. Die Begründung lautet mitunter, dass der zugrundeliegende Mietspiegel ein verzerrtes Bild des Wohnungsmarktes zeichne. Häufiger Streitpunkt ist, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Neue Mindestanforderungen an Mietspiegel

Mit dem nun beschlossenen Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung will die Bundesregierung hier mehr Rechtssicherheit schaffen. Ziel ist es, dass künftig in möglichst vielen Gemeinden qualitativ hochwertige Mietspiegel zum Einsatz kommen.

Künftig werden deshalb einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel gemacht. Die neue Mietspiegelverordnung legt Mindeststandards fest, um eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Entsprechen Mietspiegel diesen Anforderungen, können sie nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten in Zweifel gezogen werden - juristisch gesehen wird dann vermutet, dass dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Diese Vermutung trifft ebenso zu, wenn ein Mietspiegel sowohl von der zuständigen Behörde als auch von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als "qualifizierter Mietspiegel" anerkannt wurde.

Einführung einer Auskunftspflicht

Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage war freiwillig. Das bedeutet, die Ergebnisse hingen stark davon ab, wie viele Mieterinnen und Mieter sich beteiligten und aus welcher Art von Haushalten. Beteiligten sich beispielsweise in einer gemischten Wohngegend überwiegend Gutverdienende mit teuren Mieten, konnte dies das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerren.

Deshalb wird nun eine Auskunftspflicht eingeführt. Mieter und Vermieter sind künftig verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen.

Damit die Kosten der Kommunen für die Erstellung des Mietspiegels aber möglichst gering bleiben, sind Mietspiegel künftig alle drei Jahre fortzuschreiben - anstelle bisher nach zwei Jahren. Qualifizierte Mietspiegel sind spätestens nach fünf Jahren neu zu erstellen.

Verbesserung der Datengrundlage

Voraussetzung für qualifizierte Mietspiegel ist eine repräsentative und gute Datengrundlage. Deshalb erhalten die Behörden künftig neue Befugnisse zur Datenverarbeitung. Das betrifft Daten etwa aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.

Auch nach dem Mietspiegelreformgesetz können Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig weiter durch andere Mittel, zum Beispiel der Benennung von Vergleichswohnungen, begründet werden.

"Einfache Mietspiegel" bleiben erhalten

Neben "qualifizierten Mietspiegeln" sollen auch "einfache Mietspiegel" als kostengünstige Alternative erhalten bleiben, da sie insbesondere in kleineren Kommunen angewendet werden. An sie werden nur niedrigschwellige neue Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt, um ihre Aussagekraft zu verbessern.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder allgemein anerkannt worden ist.

Autor: Bundesregierung
Bild Quelle: Jörg Blobelt, CC BY-SA 4.0 , via Wikimedia Commons

Mittwoch, 16 Dezember 2020